Les Investisseurs Sereins - Investissement Immobilier Rentable

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L’offre ne sert pas qu’à “faire une offre pour le bien”.
Elle permet :
De gagner en expérience de négociation
A mieux appréhender le marché
A montrer à l’agent qu’on est des gens qui passent à l’action
A nous donner un “benchmark” pour comparer d’autres biens.
A semer pour le futur (ça arrive de se faire rappeler alors qu’au départ on nous avais envoyé balader)

Bonne écoute,
Dorine
Mentions :
L'épisode où j'avais parlé des offres à faire en immobilier, c'était l'épisode
Comment rédiger une offre d'achat immobilier ?
Et il y a notre modèle d'offre à télécharger ci-dessous.
https://les-investisseurs-sereins.fr/modele-offre/
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Quels biens faut-il visiter ? Qu'est-ce qu'on dit à l'agent à notre sujet ?
Quelles sont les questions qu'il faut absolument poser ?
Comment on estime les travaux ? Est-ce qu'il faut faire venir des artisans ?
Qu'est-ce qu'on fait si l'agent commence à nous poser des questions sur notre capacité de financement ?
Bonne écoute,
Dorine
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Pour télécharger le fichier de suivi comme promis dans l'épisode :
👉 Télécharger le modèle de fichier de suivi (GRATUIT)

Il faut bien comprendre les 3 grandes phases de la recherche de bonne affaire.

La phase 1 : Le grand débroussaillage
Lorsqu'on démarre, on met en place son fichier et en gros on note tout ce qu'il y a, et on enchaîne les visites. On ne fait pas la fine bouche, on doit aller sur le terrain.
La phase 2 : L'élagage (ou L'exploration dans le sens où on va plus loin)
On a terminé le grand débroussaillage, mais pour l'instant on n'a pas trouvé ou en tout cas, on a trouvé des biens, mais on n'est pas encore confiants. On doit comparer, élargir un peu, prendre de la hauteur, chercher d'autres axes de recherche si on se rend compte que certaines zones ont été omises.
ça permet :
soit d'élargir sont champs des possibles, parce que l'on n'a pas encore trouvé notre bonheur
soit de conforter les biens déjà repérés, en comparant.
Tout cela doit avancer et on doit faire des offres à ce stade. Si l'on n'a pas fait au moins 5 offres à ce stade, c'est qu'il y a un sérieux problème.
La phase 3 : L'entretien
Et ça c'est je crois le plus important, c'est la partie "professionnelle" qui va faire la différence entre un commercial expert vis-à-vis d'un commercial lambda.
C'est d'entretenir le réseau mis en place lors des phases 1 et 2.
Voire de travailler et d'élargir encore un peu le réseau, en contactant son notaire, en allant toquer chez des agences qu'on n'a pas encore rencontré, etc.
Bonne écoute,
Dorine
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A ce stade, vous avez le bon état d'esprit optimiste, une priorité claire et vous avez même fait du message dans vos projets moins prioritaires, un objectif de cash-flow et de remboursement de capital, un budget minimum.

Maintenant, on va commencer à réfléchir à la bonne stratégie qui va nous correspondre :

on détruit les idées reçues, de type :pas dans telle localisation
pas de colocation
pas tel type de locataire
surtout pas cette fiscalité
pas de LCD car trop chronophage

Souvent, ça se base sur des peurs infondées, ce sont des manipulations de notre cerveau pour ne pas passer à l'action. Donc on respire un bon coup et on met ça de côté et on va analyser méthodiquement la stratégie qui est faite pour nous. Quelles sont ces peurs qui sont ancrées et nous poussent à avoir ce raisonnement ?
On attaque notre portrait robot : Des peurs : on les note ! elles ont le droit d'exister et on en a tous !
Des choses factuelles sur nous : notre métier, nos expériences passées, nos qualités qui pourraient être utile en immobilier (appétence LCD, monde médical, travaux)
On connecte aussi par rapport à la réalité de sa vie : notre localisation, le temps qu'on a, nos envies.

On connecte budget et objectifs : 200€/mois de cash-flow tous les 100 000 € investis en Longue durée classique.
500€/mois de cash-flow tous les 100 000 € investis en Courte Durée ou stratégie plus agressive.
400€/mois de remboursement de capital moyen tous les 100 000 € empruntés remboursés par le locataire.

On définit une zone de recherche "facile pour nous", et on regarde le type de bien qui existe sur notre budget. Et rendez-vous au prochain épisode pour le démarrage des recherches.
Bonne écoute,
Dorine
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Normalement lorsque vous démarrez l'écoute de cet épisode, vous avez écouté les deux précédents de la série, sinon je vous invite vivement à aller les écoutez.
En résumé, dans le premier épisode de la série on avait pris du recul, pris de la distance et on s'est mis dans un état de confiance que l'on va y arriver.
Dans le second épisode, on a fait le tri sur les priorités de notre vie, et si votre investissement immobilier s'est dégagé comme prioritaire, vous avez défini un double objectif : le cash-flow visé ainsi que le remboursement de capital mensuel visé.
Maintenant il nous manque un dernier paramètre :
Celui de prendre conscience de son budget.
Car pour commencer à réfléchir aux stratégies qui vont nous permettre d'atteindre l'objectif de cash-flow et l'objectif de remboursement de capital mensuel visé, il faut se rendre compte de combien on pourrait emprunter.

Pour cela, je vous invite à faire 3 calculs :
Le taux d'endettement (bête et méchant) : vous allez vous débrouiller : ce sont des dépenses divisées par des revenus. En dépenses on compte toutes les mensualités, son loyer si on est locataire, prêt étudiant, leasing, et on divise le tout par ses revenus : revenus salariés ou rémunérations et 70% des loyers si vous avez déjà des investissements locatifs.
Le facteur de l'épargne disponible : 100 000 € -> x 5 -> 500 000 €. On avise avec 20% d'apport ce qu'on pourrait faire.
La proportion par rapport au patrimoine net existant : tout ce que vous possédez moins le reste à rembourser. Imaginons ça vous donne 300 000 € -> alors je vise au moins un projet à 300 000 €.
Ratio effort / différence de patrimoine !

Bonne écoute,
Dorine
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