LA FLOUZERIE

Le cent cinquante huitième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

FAQ DES 10 000 ABONNES - VOS QUESTIONS

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Pour fêter les 10 000 abonnés sur Instagram, on vous a demandé vos questions. Vous avez été nombreux à jouer le jeu, et on a sélectionné les 20 meilleures pour cet épisode.

Au programme, le sujet qui revient le plus dans vos messages : la banque. Comment on a dépassé le fameux taux d'endettement max, comment continuer à se faire financer quand on a déjà des crédits en cours, et quoi répondre à un banquier qui refuse alors que vos locations dégagent du cash-flow.

On répond aussi sur la structure : SCI ou nom propre, pourquoi on garde 50 biens plutôt que de revendre pour acheter plus gros, meublé ou nu, et pourquoi on ne fait quasiment pas d'Airbnb.

On fait du conseil en direct sur vos cas concrets : celle qui a 130 000€ d'apport et hésite entre sa RP et deux biens locatifs, le couple qui veut tout revendre pour un corps de ferme avec gîtes, celui qui se demande si 46 ans c'est trop tard et celui qui veut démarrer à 19 ans.

Et on termine sur votre curiosité préférée : notre quotidien. Notre rentabilité moyenne, nos loyers mensuels, notre pire locataire, notre meilleur deal, et ce qu'on ferait comme métier si l'immo n'existait pas.

Merci d'être 10 000. C'est votre épisode.

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Le cent cinquante septième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

LES 6 PIRES EXCUSES POUR NE PAS INVESTIR

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"Les locataires vont tout casser." "La banque ne me prêtera jamais." "Avec l'inflation c'est pas le moment." "La fiscalité va tout me bouffer." "C'est trop de stress." "J'ai pas le temps."

Si tu t'es déjà dit une de ces phrases, cet épisode va te bousculer.

Après 8 ans d'investissement, 50 lots et plus de 130 locataires gérés en direct, on connaît toutes les raisons de ne pas faire d'immobilier. On les a toutes entendues, et certaines, on se les est dites à nous-mêmes avant de commencer.

Dans cet épisode, on les passe au crible une par une. Et on joue le jeu honnêtement : on ne balaie rien d'un revers de main. Certaines de ces excuses sont des peurs déguisées qui ne résistent pas aux chiffres. D'autres sont des vrais inconvénients qu'il faut accepter en connaissance de cause. Et une au moins est carrément inversée : ce que tout le monde prend pour un frein est en réalité ton meilleur allié d'investisseur.

On te partage aussi notre vécu sans filtre sur chaque point : les vraies galères locatives qu'on a traversées, ce que la banque regarde vraiment dans un dossier, et pourquoi l'inconfort des premières années est exactement ce qui fait la différence entre ceux qui construisent un patrimoine et ceux qui regardent les autres le faire.

À la fin de cet épisode, soit tu n'auras plus d'excuse, soit tu sauras que l'immo n'est vraiment pas fait pour toi. Dans les deux cas, tu auras une réponse claire.

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Le cent cinquante sixième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

IL CUMULE 3 MÉTIERS DE L'IMMO ET VOIT CE QUE PERSONNE NE VOIT AVEC @BENJAMIN RIVIERE

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Benjamin Rivière cumule trois casquettes que presque personne ne réunit : investisseur immobilier, marchand de biens et maître d'œuvre en travaux. Près de 20 ans d'expérience dans les études travaux, le suivi de chantier et l'expertise immobilière auprès des tribunaux.

Et c'est exactement ça qui rend son profil redoutable. Là où la plupart des marchands de biens subissent leurs devis et découvrent les mauvaises surprises en cours de chantier, lui lit un bâtiment comme un livre ouvert. Les diagnostics, la structure, les réseaux, le PLU : il exploite stratégiquement ce que les autres survolent.

Dans cet épisode, on décortique avec lui le vrai métier de marchand de biens. Le modèle économique de A à Z, les clauses à négocier absolument, la fiscalité spécifique, le financement des opérations. Et surtout l'avantage concret que lui donne sa maîtrise des travaux : comment il chiffre juste là où d'autres se plantent, comment il transforme un diagnostic en levier de négociation, et les erreurs qui coûtent le plus cher aux marchands de biens débutants.

On parle aussi de Maison Harmonie, la société qu'il a cofondée pour piloter des projets de rénovation en cœur de ville, et de sa lecture du marché actuel : coûts des travaux, DPE, types d'opérations qui sortent encore en 2025.

Un épisode dense et concret pour tous ceux qui s'intéressent au marchand de biens, aux travaux, ou qui veulent simplement comprendre comment un professionnel analyse une opération.

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Le cent cinquante cinquième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

POURQUOI IL NE FAUT JAMAIS DIVISER UN IMMEUBLE

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Tu visites une grande maison à 200 000€, tu fais le calcul : je la coupe en 3 appartements, 3 loyers, 11% de renta. Sur le papier, la division c'est la stratégie parfaite. Dans la réalité, c'est une des opérations les plus piégeuses qui existent et surtout pour un débutant.

Dans cet épisode, on te détaille les 4 murs contre lesquels les projets de division viennent s'écraser. Le PLU, qui peut rendre ta division impossible avant même que tu commences, à cause d'une règle de stationnement que personne ne lit. Enedis, qui peut geler tes logements terminés pendant des mois en attente de compteurs, pendant que ton crédit tombe sans aucun loyer en face. Le chantier, qui n'est pas de la rénovation mais de la transformation lourde, avec des découvertes à chaque mur ouvert. Et les délais, 12 à 18 mois entre l'achat et le premier loyer, quand tout se passe bien.

On reste honnêtes : la rentabilité d'une division peut être exceptionnelle, parfois 12 à 15% brut. On t'explique pourquoi ce mécanisme est réel, et surtout pour quel profil d'investisseur cette stratégie peut vraiment se justifier.

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Le cent cinquante quatrième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

CE QUE L'IMMOBILIER TE COÛTE VRAIMENT (et qu'on ne te dit jamais)

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Tu calcules ta rentabilité avec le prix d'achat et le loyer ? Alors ton cash-flow positif sur le papier risque de devenir négatif dans la vraie vie.

Dans cet épisode, on passe en revue toutes les charges que tu vas réellement payer en tant qu'investisseur immobilier. Pas une liste théorique : le déroulé chronologique complet d'une opération, de la signature chez le notaire jusqu'à la détention long terme.

Au programme : les frais de notaire et ce qu'ils contiennent vraiment, les frais d'agence et comment ils impactent ton calcul, les frais bancaires que tout le monde oublie dans son plan de financement, la taxe foncière qui explose dans certaines villes, les charges de copropriété et les pièges des immeubles mal gérés, les frais d'entretien à provisionner dès le premier loyer, et l'impôt : la charge la plus pilotable de toutes si tu choisis ton régime fiscal avant d'acheter et pas après.

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