LA FLOUZERIE

Le cent soixantième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

POURQUOI ON VEND DES BIENS IMMOBILIERS

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Tout le monde t'apprend à acheter. Personne ne t'apprend à vendre.

Dans cet épisode, on casse ce tabou. Avec plus de 50 lots gérés, on te partage notre méthode d'arbitrage : les 5 signaux qui doivent te faire envisager une vente, et les calculs concrets à faire pour chacun.

On parle de l'effet de levier qui s'éteint : quand l'argent récupérable à la revente dépasse largement ce qu'il te reste à rembourser, ton capital est devenu paresseux. On déroule le calcul du rendement sur fonds propres actualisés, la métrique que presque personne ne connaît et qui change tout.

On aborde le redéploiement : vendre un T2 qui rapporte 300€ par mois pour financer un immeuble qui en rapporte 1 500, c'est pas vendre, c'est échanger un pion contre une tour.

On traite aussi le paradoxe du crédit à 1% quand les nouveaux financements sont à 4% : faut-il garder un bien moyen pour conserver un bon taux ? Il y a un calcul précis à faire, on te le donne.

Et on termine sur les deux signaux que les tableurs ne captent pas : le bien qui te coûte trop de temps, et celui qui t'a tellement épuisé que tu ne veux plus en entendre parler. Oui, la rentabilité psychologique existe.

En bonus : la méthode de l'audit annuel de parc pour passer chaque bien au crible, et les cas où il ne faut surtout PAS vendre.

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Le cent cinquante neuvième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

IMMOBILIER PATRIMONIAL VS RENDEMENT AVEC @JOHANSEN

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Johansen (aussi appelé IMMOBOULIER) investit sur Cannes et la Côte d'Azur, un des marchés les plus chers de France. Superviseur région dans la restauration, investisseur immobilier et co-fondateur du podcast Hors Cadre, il a construit son patrimoine sur une stratégie à l'opposé de la nôtre : l'immobilier patrimonial.

Pas de 10% de rentabilité. Pas de villes moyennes. De la valorisation long terme sur un marché premium où les prix ne corrigent pas.

Dans cet épisode, on confronte nos deux visions. Il nous explique pourquoi il accepte des rendements plus faibles pour miser sur la solidité d'un marché comme Cannes, comment il sélectionne ses biens, et ce que la location saisonnière change vraiment sur la Côte pendant le Festival et les congrès.

On parle aussi de son parcours atypique : comment on construit un patrimoine immobilier en parallèle d'une carrière exigeante, ses galères, et sa lecture du marché immobilier français actuel.

Et on termine sur le vrai débat : rendement ou patrimoine, qui aura raison dans 10 ans ? Deux investisseurs, deux philosophies, aucun des deux ne lâche.

Un épisode pour comprendre qu'il n'y a pas un seul chemin en immobilier, et surtout pour identifier celui qui correspond à ton profil.

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Le cent cinquante huitième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

FAQ DES 10 000 ABONNES - VOS QUESTIONS

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Pour fêter les 10 000 abonnés sur Instagram, on vous a demandé vos questions. Vous avez été nombreux à jouer le jeu, et on a sélectionné les 20 meilleures pour cet épisode.

Au programme, le sujet qui revient le plus dans vos messages : la banque. Comment on a dépassé le fameux taux d'endettement max, comment continuer à se faire financer quand on a déjà des crédits en cours, et quoi répondre à un banquier qui refuse alors que vos locations dégagent du cash-flow.

On répond aussi sur la structure : SCI ou nom propre, pourquoi on garde 50 biens plutôt que de revendre pour acheter plus gros, meublé ou nu, et pourquoi on ne fait quasiment pas d'Airbnb.

On fait du conseil en direct sur vos cas concrets : celle qui a 130 000€ d'apport et hésite entre sa RP et deux biens locatifs, le couple qui veut tout revendre pour un corps de ferme avec gîtes, celui qui se demande si 46 ans c'est trop tard et celui qui veut démarrer à 19 ans.

Et on termine sur votre curiosité préférée : notre quotidien. Notre rentabilité moyenne, nos loyers mensuels, notre pire locataire, notre meilleur deal, et ce qu'on ferait comme métier si l'immo n'existait pas.

Merci d'être 10 000. C'est votre épisode.

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Le cent cinquante septième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

LES 6 PIRES EXCUSES POUR NE PAS INVESTIR

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"Les locataires vont tout casser." "La banque ne me prêtera jamais." "Avec l'inflation c'est pas le moment." "La fiscalité va tout me bouffer." "C'est trop de stress." "J'ai pas le temps."

Si tu t'es déjà dit une de ces phrases, cet épisode va te bousculer.

Après 8 ans d'investissement, 50 lots et plus de 130 locataires gérés en direct, on connaît toutes les raisons de ne pas faire d'immobilier. On les a toutes entendues, et certaines, on se les est dites à nous-mêmes avant de commencer.

Dans cet épisode, on les passe au crible une par une. Et on joue le jeu honnêtement : on ne balaie rien d'un revers de main. Certaines de ces excuses sont des peurs déguisées qui ne résistent pas aux chiffres. D'autres sont des vrais inconvénients qu'il faut accepter en connaissance de cause. Et une au moins est carrément inversée : ce que tout le monde prend pour un frein est en réalité ton meilleur allié d'investisseur.

On te partage aussi notre vécu sans filtre sur chaque point : les vraies galères locatives qu'on a traversées, ce que la banque regarde vraiment dans un dossier, et pourquoi l'inconfort des premières années est exactement ce qui fait la différence entre ceux qui construisent un patrimoine et ceux qui regardent les autres le faire.

À la fin de cet épisode, soit tu n'auras plus d'excuse, soit tu sauras que l'immo n'est vraiment pas fait pour toi. Dans les deux cas, tu auras une réponse claire.

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Le cent cinquante sixième épisode du Podcast : LA FLOUZERIE

IL CUMULE 3 MÉTIERS DE L'IMMO ET VOIT CE QUE PERSONNE NE VOIT AVEC @BENJAMIN RIVIERE

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Benjamin Rivière cumule trois casquettes que presque personne ne réunit : investisseur immobilier, marchand de biens et maître d'œuvre en travaux. Près de 20 ans d'expérience dans les études travaux, le suivi de chantier et l'expertise immobilière auprès des tribunaux.

Et c'est exactement ça qui rend son profil redoutable. Là où la plupart des marchands de biens subissent leurs devis et découvrent les mauvaises surprises en cours de chantier, lui lit un bâtiment comme un livre ouvert. Les diagnostics, la structure, les réseaux, le PLU : il exploite stratégiquement ce que les autres survolent.

Dans cet épisode, on décortique avec lui le vrai métier de marchand de biens. Le modèle économique de A à Z, les clauses à négocier absolument, la fiscalité spécifique, le financement des opérations. Et surtout l'avantage concret que lui donne sa maîtrise des travaux : comment il chiffre juste là où d'autres se plantent, comment il transforme un diagnostic en levier de négociation, et les erreurs qui coûtent le plus cher aux marchands de biens débutants.

On parle aussi de Maison Harmonie, la société qu'il a cofondée pour piloter des projets de rénovation en cœur de ville, et de sa lecture du marché actuel : coûts des travaux, DPE, types d'opérations qui sortent encore en 2025.

Un épisode dense et concret pour tous ceux qui s'intéressent au marchand de biens, aux travaux, ou qui veulent simplement comprendre comment un professionnel analyse une opération.

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