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Une opération à 1 million d’euros aux portes de Paris et Fred n’en a fait que la moitié.

À Malakoff, il a mis la main sur un immeuble que personne n’a vu passer. Il l’a acheté sans négocier, puis il a revendu les lots sans les rénover, alors qu’il avait toujours fait l’inverse.

Un choix risqué ? Pas quand on sait ce qu’il prépare pour la suite.
Car la vraie pépite de cette opération ne se voit pas encore. Elle se trouve au-dessus de vos têtes.

Dans cette visite, Fred vous ouvre les portes du chantier et répond à toutes nos questions :

Comment il a déniché ce bien avant tout le monde
Pourquoi il a changé sa façon de revendre
Ce que lui a vraiment coûté et rapporté cette première phase

Le projet qui pourrait transformer cette belle opération en très grosse opération

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Fred rachète 540 000 € 3 maisonnettes à un YouTubeur. L'annonce était à plus de 800 000 € et traînait depuis plus d'un an. Il fait 60 000 € de travaux, surtout sur les extérieurs, puis revend à la découpe en 4 mois : 182 000 € de marge (26 %). Seul accroc : un notaire côté acheteurs fait capoter deux ventes à cause du statut juridique du terrain.

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📖 CHAPITRES

00:00 – L'opé : 3 maisons rachetées à un YouTubeur
02:19 – Maison 1 (55 m²) : extérieurs repensés et mezzanines créées
09:30 – Maison 3 (33 m²) : copro de sol, notaires zélés et prix de revente
16:00 – Maison 2 (36 m²) : vendue « à finir » avec plans 3D, DPE
21:25 – Les chiffres : chrono, 26 % de marge, sourcing et négo 800k → 540k

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152 000 € de marge sur l'année, en travaillant 4 jours par semaine. Le jeudi, François-Xavier ne répond ni aux agents, ni aux artisans, ni aux investisseurs : c'est le jour de sa fille.

Membre fondateur du CERCLE MDB ⭕️, FX raconte son parcours sans filtre : l'année perdue à vouloir concilier le marchand de biens avec un salariat à 12-14 heures par jour, sa première opération en solo dans le Vieux Lyon, et sa mécanique de financement : plus de 400 000 € levés auprès d'investisseurs privés avec un simple PowerPoint, en se portant caution personnelle sur chaque euro.

Il détaille aussi sa stratégie plateau à Bourgoin-Jallieu, ses 22 % de marge moyenne, et ce que la paternité a changé dans sa façon de piloter son activité.

Si vous pensez qu'il faut choisir entre ce métier et votre famille, cette vidéo va vous prouver le contraire.

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“Le succès en Marchand de biens ne dépend pas de la chance, mais de la bonne méthode, exécution et des bonnes stratégies.”

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Quand Julie signe sa première offre, il lui reste 20 000 € de côté et aucun accord bancaire. Elle achète quand même, sans la moindre condition suspensive.

Ce qu'elle avait vu et que les autres visiteurs n'avaient pas vu : une poutre en train d'appuyer sur une cloison, dans un bien de la Croix-Rousse affiché 135 000 €. Cette lecture technique lui a rapporté l'opération, 30 000 € de négociation, et un associé pour financer le reste.

Trois ans plus tard : 8 opérations rentables en marchand de biens, plusieurs associations nées dans LE CERCLE MDB ⭕️, et une activité d'assistance à maîtrise d'ouvrage qu'elle a gardée à côté, par choix.

Elle raconte tout, y compris ses six mois sans trouver une seule opération et ses vrais chiffres de sourcing.

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Fayçal était sage-femme. Aucune expérience en immobilier : ni locatif, ni rien d'autre. En 2022, il se lance en marchand de biens à Châteauroux, en parallèle de son travail. Aujourd'hui il est associé sur RM Léman et vise 20 M€ de CA d'ici 5 ans. En parallèle, il accompagne l'entrée de tous les nouveaux membres du CERCLE MDB : il a vu passer des centaines de profils, et il connaît mieux que personne les peurs qui bloquent au moment de se lancer.

Dans cet épisode, il raconte sa reconversion, sa première opération, et ce qu'il a compris en accompagnant les débutants : pourquoi le capital n'est presque jamais le vrai frein, ce qui sépare ceux qui décollent vite de ceux qui stagnent, et les conseils contre-intuitifs qu'il donne systématiquement aux nouveaux.

Si vous avez peur de vous lancer, ce podcast est fait pour vous. Restez jusqu'au bout, le conseil le plus contre-intuitif arrive à la fin.

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