La conciergerie - Le podcast des conciergeries

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📌 DANS CET ÉPISODE
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L'hiver, certains propriétaires arrêtent la location courte durée. Le chauffage coûte trop cher, et c'est souvent la conciergerie qu'on accuse.

Fabien Baijot gère 380 logements sur 7 villes. Il est aussi investisseur. Un de ses studios de 22 m² recevait des factures d'électricité de 180 € par mois. Il les a ramenées autour de 80 €.

Ce que vous trouverez dedans :

– Ce que font vraiment les voyageurs : fenêtres en oscillo-battant, chauffage à fond, rien ne redescend.
– Tout ce qui n'a pas marché : affichages, messages sur l'écologie, radiateurs bloqués par code PIN, plaques en métal.
– Pourquoi la domotique grand public ne tient pas face à un voyageur.
– Le studio à 180 € d'électricité, et pourquoi les radiateurs restent allumés jusqu'en juin.
– « C'est vous qui allez payer » : aucune assurance ne couvre ce surcoût, et on n'a pas le droit de refacturer l'électricité.
– Pourquoi 20 °C n'est pas une température de confort pour un voyageur.
– Comment fonctionne Cozysmart : sonde déportée, chauffage coupé fenêtre ouverte, préchauffage avant l'arrivée.
– 30 à 60 % d'économies selon la taille du logement.
– Les capteurs de porte : alertes d'intrusion et interventions surfacturées.
– Comment présenter la solution à vos propriétaires.

CHAPITRES

00:00 Introduction
01:28 Fabien Baijot : 380 logements sur 7 villes
01:50 Les propriétaires qui arrêtent l'hiver
03:03 Ce que font vraiment les voyageurs
03:52 Tout ce qui n'a pas marché
05:40 Un propriétaire, une application
07:20 Le studio à 180 € d'électricité
08:56 Le chauffage, source de conflit
09:35 « C'est vous qui allez payer »
10:41 Les règles de base, sans équipement
12:31 20 °C n'est pas une température de confort
13:48 La naissance de Cozysmart
15:46 Comment ça fonctionne
17:09 Sonde déportée : l'effet placebo
18:06 Préchauffer à l'arrivée, baisser au départ
19:57 Vieux radiateurs et climatisation
21:53 30 à 60 % d'économies
24:56 Capteurs de porte : intrusions et prestataires
26:55 Les voyageurs se sentent-ils surveillés ?
28:27 Pour qui, et rentable en combien de temps
30:06 Comment le proposer à ses propriétaires
31:27 Détecteurs de bruit et de fumée
35:23 Le conseil n°1 pour passer l'hiver
37:14 La suite pour Cozysmart
39:40 Conclusion
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Keynote PassPass, lundi 12 octobre à 20 h, en ligne et gratuite : combien de logements faut-il pour vivre de sa conciergerie ?
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📌 DANS CET ÉPISODE
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Alexis a lancé Conciergerie Pro en avril 2024 avec son associé. Un an plus tard, ils gèrent une centaine de logements : une cinquantaine dans leur région, une cinquantaine partout en France.
Pour les logements éloignés, ils ont d'abord payé un prestataire à chaque déplacement. Puis ils ont recruté des City Managers, payés à la commission. Ils en ont eu une vingtaine ; les trois quarts n'étaient pas utiles. Aujourd'hui ils sont douze.

La deuxième partie porte sur les leads : une page de site par ville, 30 à 40 % de texte réécrit d'une ville à l'autre, Google My Business, Google Ads.
Résultat : une trentaine de leads par semaine.

0:00 Avant l'épisode
0:41 Générique
0:52 Alexis et Conciergerie Pro
1:48 Une centaine de logements, la moitié hors de leur région
2:28 Du local au national : comment c'est arrivé
4:43 Deux associés complémentaires
7:15 Pourquoi des City Managers
7:51 Le rôle d'un City Manager
10:16 L'erreur : recruter trop vite
12:23 Former ses City Managers
15:11 Trouver des leads : une page par ville
16:53 Bien référencer une page
18:12 Dupliquer une page ? Google le voit
19:58 Une conciergerie locale : par où commencer
21:04 Google My Business et l'adresse
23:30 Une trentaine de leads par semaine
24:10 Google Ads
25:51 Le conseil pour se lancer
28:02 Une fiche Google visible tout de suite
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Un check-in dans deux heures, le prestataire qui annule, personne derrière. Vanessa l'a vécu, la plupart des gestionnaires aussi. C'est le sujet de cet épisode avec Quentin Bessiere, CEO de PassPass : pourquoi on ne trouve pas de prestataires de ménage, ce que ça coûte réellement, et ce que PassPass vient de lancer pour y répondre : PassPass Agents.
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📌 CHAPITRES
0:00 Accroche
0:28 Introduction — le sujet : les prestataires de ménage
1:20 Femme de ménage ou agent de conciergerie ?
2:56 Ce que fait vraiment un agent de conciergerie
4:01 L'état des lieux, la vraie deuxième mission
5:49 Le turnover : recruter dans l'urgence
7:01 Pourquoi ils ne recrutent jamais de femmes de ménage
8:03 Le ménage, sujet clé du passage à l'échelle
8:44 Ce que coûte un prestataire mal formé
10:28 Le ménage, cause numéro un des mauvaises notes
11:12 Le client du prestataire, c'est le voyageur
13:57 Le propriétaire qui débarque sans prévenir
14:49 Combien payer un agent de conciergerie ?
15:45 De la prestation, pas du salariat
16:39 Litiges, dégradations, annonces masquées
17:42 Le ménage est-il le critère numéro un ?
18:51 La première impression : l'odeur, la lumière
20:11 Quand le voisinage tue une location
21:00 Les compétences attendues d'un agent
21:41 L'état des lieux : la télé, le wifi, les photos horodatées
23:40 La formation, montée avec Élodie Retif
24:23 Une bonne formation ne suffit pas sans l'outil
25:02 Former, fidéliser, et arrêter de se disputer un prestataire
26:26 Filtrer, former, suivre : PassPass devient coach
26:54 Comment constituer un vivier local
29:26 Les critères non négociables
30:03 Faut-il tester la personne ?
30:43 PassPass Agents, étape par étape
32:06 Ce que contient la formation
33:25 Le standard s'impose aussi à la conciergerie
34:49 Sortir du job à mi-temps
35:19 Engagement d'un an, 10 % du volume de ménage
36:09 Pourquoi ce service arrive maintenant
36:56 Le récapitulatif : avec ou sans PassPass Agents
38:34 Conclusion — la nouvelle mission de PassPass

🔗 LES LIENS DE L'ÉPISODE
PassPass Agents → https://agents.passpass.io
PassPass Max → https://max.passpass.io
L'épisode avec Élodie Retif sur les standards de ménage → https://youtu.be/9CVr-uRA1LY
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Rémi conduisait des camions à l'international. Il a commencé à investir en 2020, un immeuble de rapport dans l'Aude, puis un par an. En octobre 2022 il ouvre OC Keys pour faire de la sous-location ; en février 2023 il signe son premier client en conciergerie. Aujourd'hui il gère une trentaine de logements sur toute l'Occitanie, de Narbonne au Tarn-et-Garonne, seul, avec une douzaine de prestataires de ménage. Dans cet épisode il ouvre ses méthodes : une offre unique à 25 % linge compris, la clause qui protège ses photos, quatre logements maximum par prestataire, la méthode TVN qu'il a inventée pour ses ménages, une page de site par ville pour le référencement, et WhatsApp coupé après 19 heures. Il partage aussi sa checklist de ménage. Vous la retrouverez, avec les autres ressources de l'épisode, sur le club des conciergeries
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📌 CHAPITRES
0:00 Générique
0:11 De chauffeur routier à l'immobilier
0:55 Combien de logements aujourd'hui
1:31 Quand il a arrêté les camions
2:21 Lancer sa conciergerie en gardant son CDI
3:13 OC Keys : le nom, le territoire
3:50 Pourquoi la zone rurale
4:27 Sous-location d'abord, conciergerie ensuite
5:24 Une offre unique à 25 %, linge compris
6:16 Le photographe pro dans les frais d'adhésion
6:59 Co-hôte, sans carte G
7:18 La clause photos dans le contrat
9:23 La location de linge
10:12 Les biens qu'il prend, ceux qu'il refuse
10:50 Les grandes maisons : l'été suffit
12:23 Seul, en SASU, avec 12 à 15 prestataires
13:14 Quatre logements maximum par prestataire
14:25 La checklist de ménage
16:38 Où récupérer la checklist
17:05 Trouver ses premiers clients
18:25 Le site et Google Business Profile
19:13 Une page par ville pour le référencement
21:08 Prendre tous les biens, puis trier
24:18 Ce que comprennent les frais d'adhésion
27:49 Le premier ménage ne s'offre pas
30:47 La méthode TVN
32:46 WhatsApp de 9h à 19h
36:47 Le 4 sur 5 qui pénalise
40:48 Valoriser son équipe de ménage
42:06 Le conseil à soi-même il y a 5 ans
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Benoît Rébus loue en courte durée à Montpellier et gère quelques biens en conciergerie. Ingénieur du son de formation, quinze ans dans le logiciel, dernier poste directeur produit : quand son PMS a refusé de générer un deuxième code de boîte à clés, il a commencé à écrire ses propres outils.
Aujourd'hui il n'a plus de PMS du commerce, et il en vend sur mesure aux conciergeries.
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📌 CHAPITRES
0:00 Générique
0:11 Introduction
0:58 Le parcours : ingénieur du son, puis 15 ans de logiciel
2:12 Trop d'impôts, puis l'immobilier
3:00 Pivoter vers la location courte durée
3:38 Automatiser dès le premier bien
4:55 Holding, SCI, SASU : son montage
6:29 Les premiers clients en conciergerie
7:35 Convaincre un propriétaire d'investir dans son bien
10:01 Pourquoi il n'achète que des T3 et des T4
11:40 Courte durée seulement, et pourquoi
13:56 « L'immobilier, ce n'est pas passif »
15:42 Dégradations, AirCover et les vrais problèmes
17:00 Ce qu'il applique chez ses clients
19:59 Nom propre, SCI, sous-location : le bon montage
22:03 2 200 € de taxe d'habitation d'un coup
22:39 Qu'est-ce qu'il a automatisé ?
24:41 L'IA qui répond aux voyageurs
25:25 Les prix, puis débrancher son PMS
28:00 Des outils pour l'équipe ménage
29:49 Sans API : la boîte mail comme point d'entrée
31:40 Booking ou Airbnb : choisir son camp
34:49 Automatiser les prix avec l'open data
36:17 « 100 % des logiciels sont menacés »
39:18 Atelier Homemade : des outils sur mesure
41:18 La qualité des biens : ce qui l'a le plus étonné
43:44 Des voyageurs de plus en plus exigeants
45:00 Conclusion : où retrouver Benoît
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