Passion Immo

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Créer une SCI est devenu un réflexe chez l’investisseur français, souvent avant même de savoir ce que l’on compte faire du bien. Ici je prends le problème à l’envers et identifie les cas où la société civile immobilière n’a rien à faire dans votre investissement immobilier.

La SCI n’est pas un outil d’optimisation fiscale
Une SCI organise la détention et la transmission d’un bien. Elle ne réduit pas l’impôt automatiquement, ne protège pas le patrimoine et ne facilite pas l’emprunt. Tout dépend du régime d’imposition retenu et de la rédaction des statuts.

Location meublée, achat-revente, investisseur seul : les portes fermées
Le mot « civil » n’est pas décoratif. La location meublée est une activité commerciale, avec une tolérance limitée à 10 % des recettes. L’achat-revente répété expose à une requalification en marchand de biens. Et l’article 1832 du Code civil impose deux associés : créer une SCI seul est impossible.

SCI à l’IS : l’avantage d’aujourd’hui, la facture de demain
Dans une SCI à l’IS l’amortissement efface le résultat fiscal pendant la détention, mais construit une « dette fiscale » de sortie à la revente. S’ajoutent la perte du déficit foncier, du Malraux, du Denormandie et du dispositif Jeanbrun, la perte de l’abattement de 30 % à l’IFI sur la résidence principale, et la réticence de certaines banques à financer la SCI dès le premier achat.

Au programme également : pourquoi il est bien de chiffrer le coût réel d’une SCI sur 10 ans, pourquoi il faut raisonner projet avant de penser fiscalité, et pourquoi les statuts types téléchargés en ligne sont une mauvaise idée.

Bref, écoutez bien l’épisode avant créer votre SCI !

Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

Artiste : http://audionautix.com/

Que proposent les candidats sur le logement ? À l'approche de la présidentielle 2027, la crise du logement s'invite dans la campagne et les premières propositions logement tombent. Dans cet épisode solo, Eric Nicolier ouvre une série d'analyses pour distinguer le solide, le fragile et le purement symbolique.

Borloo : le bon diagnostic, une recette incomplète
Jean-Louis Borloo, qui n'est pas candidat, appelle à doubler la construction de logements et à décentraliser la politique du logement. Le constat d'urgence est partagé. Mais décentraliser ne fera pas baisser le coût des matériaux, et certains maires ont promis de geler toute construction nouvelle pendant leur mandat.

Le Pen, Retailleau, Mélenchon : ce qui est sur la table
Priorité nationale dans le logement social HLM, abrogation de la loi SRU, fin des contraintes liées au DPE, prêt à taux zéro à la place de MaPrimeRénov' : le discours de Marine Le Pen à Hénin-Beaumont est passé en revue. Côté fiscalité immobilière, Bruno Retailleau propose une réduction d'impôt sur les intérêts du prêt immobilier, modulée selon le nombre d'enfants. Jean-Luc Mélenchon, lui, plafonnerait à cinq les logements transmissibles par héritage.

Mesure efficace ou marqueur idéologique ?
Je propose une grille de lecture simple pour juger tout programme : mesures coûteuses sans effet sur l'offre, mesures démagogiques, marqueurs politiques. Exemple concret : les étrangers représentent environ 15 % des locataires HLM, alors que près de 3 millions de ménages attendent un logement social. De quoi relativiser l'effet réel de la priorité nationale sur la pénurie.

Écoutez l'épisode pour vous forger votre propre avis, en attendant les décryptages détaillés des propositions de Bruno Retailleau et de Marine Le Pen.

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Moins de 40 000 réservations au premier semestre 2026 : le marché de l’immobilier neuf vient de franchir à la baisse un seuil jamais atteint, pire que l’année du Covid. Cet épisode fait le tri entre le constat spectaculaire et ce que cela change concrètement pour votre investissement locatif.

Crise du logement neuf : les chiffres, sans dramatisation
38 932 réservations au premier semestre, en baisse de 18,3 % sur un an. Des délais d’écoulement passés de 12 à plus de 21 mois. Un quart des programmes retirés de la commercialisation au premier trimestre. Et un dispositif Jeanbrun qui plafonne à 150 ou 200 ventes par mois quand la profession en espérait 4 000. Chaque chiffre est remis dans sa série longue plutôt que sorti de son contexte.

Pourquoi le prix immobilier neuf 2026 ne baisse pas
Le neuf est un marché de coût, pas un marché de rareté. Le prix se construit sur le bilan du promoteur : charge foncière, travaux, frais financiers, marge. Trois variables ont poussé ce coût de production à la hausse en vingt ans, avec la charge foncière comme facteur le plus inflationniste. Une mécanique que tout investisseur gagne à comprendre avant de négocier.

Faut-il investir dans le neuf en 2026 ?
Les arguments pour : un rapport de force enfin favorable à l’acquéreur, un prix bien ajusté au coût de production, une fenêtre d’amortissement locatif ouverte avec le dispositif Jeanbrun. Les arguments contre : un prix déconnecté de la valeur locative, une décote à la revente de 10 à 20 %, un avantage fiscal réservé aux tranches marginales élevées. Vous repartirez avec une grille de décision, pas avec une conclusion toute faite.

Écoutez l’épisode et faites votre propre arbitrage.

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Rejoignez- moi sur le PATREON "Le cercle Passion Immo" pour télécharger la fiche complète et détaillée sur la facturation électronique pour les bailleurs : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo

La réforme de la facturation électronique est entrée en vigueur le 1er septembre 2026 et concerne plus de 10 millions d'acteurs économiques. Si vous êtes bailleur, une seule question compte vraiment : dans quel cas vous trouvez-vous ?

Le vrai critère n'est pas le type de location, c'est la structure
Beaucoup pensent que la ligne de partage se situe entre location nue et location meublée. C'est faux. Deux questions suffisent à trancher : ai-je un SIREN, et est-ce que je facture de la TVA ? Un bailleur particulier en location nue déclarant en revenus fonciers est hors champ. La même location logée dans une SCI change tout, parce que la SCI est immatriculée.

Trois portraits pour vous situer en deux minutes
Bernard, propriétaire particulier en location nue : rien à faire, ni aujourd'hui, ni en 2027. Marc et Sophie en LMNP au micro-BIC, et la SCI familiale : une seule obligation, être en mesure de recevoir les factures du syndic, du comptable, de l'assureur ou des artisans via une plateforme agréée. Julie, qui exerce en para-hôtellerie et facture de la TVA : recevoir dès maintenant, émettre au 1er septembre 2027.

Ce que vous en retirez
Le sens exact de « facture électronique », qui n'a rien à voir avec un PDF envoyé par mail. Les deux échéances à retenir. Le piège du changement d'activité, qui peut vous faire basculer d'un portrait à l'autre du jour au lendemain. Et l'état réel du risque de sanction, à la lumière de la déclaration ministérielle de fin août.

Un épisode court et opérationnel pour savoir, enfin, si vous êtes concerné.

Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans.

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La fiche gratuite (dernière mise à jour) sur le dispositif Jeanbrun : télécharger ici

La rentrée arrive et une question revient dans presque tous les projets : les taux de crédit immobilier vont-ils enfin baisser ? La réponse est non, et les raisons méritent d'être comprises avant de signer quoi que ce soit.

L'OAT 10 ans, le vrai patron des taux de crédit immobilier
On regarde souvent la BCE. C'est une erreur de perspective. Les taux BCE 2026 pèsent moins sur votre crédit que l'OAT 10 ans, le taux auquel l'État français se finance à dix ans. Cet épisode explique pourquoi cet indicateur, passé au-dessus de 4 %, se retrouve directement dans le barème que votre banquier vous présente, et pourquoi le spread OAT-Bund, l'écart avec l'Allemagne, a franchi un repère que les opérateurs surveillent de près.

Taux immobilier rentrée 2026 : légère remontée, pas d'envolée
Le scénario d'une baisse est écarté. Reste à trancher entre hausse et stagnation. L'épisode passe en revue les barèmes constatés cet été, le comportement des banques après une année d'offres agressives, et le calendrier des agences de notation. Avec une conclusion nette sur l'ampleur du mouvement à attendre d'ici la fin de l'année.

Négocier son taux immobilier : ce qui dépend encore de vous
La moyenne ne dit rien de votre dossier. Certains empruntent au-dessus de 4 %, d'autres restent proches de 3 %. Vous verrez quels leviers restent actifs, pourquoi le recours à un courtier en crédit immobilier garde tout son sens, et pourquoi un taux n'est jamais définitif.

À l'écoute : un cadrage clair du contexte de crédit, les trois signaux à suivre cette rentrée, les erreurs de raisonnement à éviter avant de renoncer à un projet d'investissement immobilier, et une réponse directe à la question que tout le monde se pose : faut-il emprunter maintenant ?

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