Tu es chef d'entreprise et tu envisages d'acquérir tes locaux professionnels ? Avant de signer, la structure juridique et fiscale que tu choisis peut faire une différence de plusieurs centaines de milliers d'euros au moment de la revente. Alexis Bied, CGP spécialisé dans l'accompagnement des dirigeants, décrypte les options disponibles avec une clarté rare.
Acheter via sa société d'exploitation : le piège des amortissements
Pratique et simple à mettre en place, l'acquisition directe par la société d'exploitation cache un danger méconnu : au moment de la revente, la plus-value professionnelle est calculée non pas sur le prix d'achat initial, mais sur la valeur nette comptable — soit le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Résultat : une fiscalité pouvant dépasser 25 % sur une base très élargie, sans aucun abattement pour durée de détention. Un bien acheté 2 millions et revendu 5 millions peut générer une imposition sur 4,6 millions.
SCI translucide en nom propre : l'avantage de la plus-value des particuliers
Détenir l'immobilier d'exploitation en direct ou via une SCI à l'impôt sur le revenu permet de bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers — jusqu'à une exonération totale après 30 ans. Mais en contrepartie, les loyers perçus pendant l'exploitation subissent une fiscalité pouvant dépasser 60 % (tranche marginale d'IR + prélèvements sociaux), nécessitant un effort d'épargne régulier.
La solution mixte : « vivre à l'IS, mourir à l'IR »
Le schéma avancé présenté par Alexis Bied combine le meilleur des deux régimes : une SCI translucide achète le bien et cède temporairement l'usufruit de ses parts à la société d'exploitation. Celle-ci amortit cet usufruit et est imposée à l'IS sur les loyers perçus — fiscalité douce à l'exploitation. Au terme du démembrement, les associés personnes physiques retrouvent la pleine propriété et peuvent revendre en plus-value des particuliers, avec les abattements courant depuis la date d'acquisition initiale. Un montage puissant, mais qui exige un accompagnement rigoureux (avocat, notaire, expert-comptable) et une justification économique solide face à l'administration fiscale.
Que tu sois dirigeant en phase d'acquisition ou déjà propriétaire de tes locaux, cet épisode te donne les clés pour structurer intelligemment ton patrimoine professionnel et éviter des erreurs fiscales coûteuses.
Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans.
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