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Le projet de loi de finances 2027 veut plafonner l’amortissement LMNP. Tout le monde en parle, presque personne ne l’a chiffré : dans cet épisode, on sort enfin la calculette.
Une simulation LMNP, pas une opinion
Plutôt que de commenter la réforme, je l’applique à deux situations réalistes d’investisseurs en location meublée au réel : un couple qui loue un seul meublé de tourisme, puis le même foyer avec quatre biens. Les hypothèses sont posées, les calculs sont faits, et le verdict tombe.
Plusieurs biens en LMNP réel ? Préparez-vous au choc
Le plafonnement des amortissements par foyer fiscal ne frappe pas tout le monde de la même façon. Vous découvrirez pourquoi certains investisseurs vont voir leur impôt location meublée changer d’échelle, et ce qui échappe encore au texte.
Refaire le calcul pour vous
Une simulation n’est jamais votre situation. Je vous donne la méthode pour reproduire le raisonnement avec vos propres chiffres, et les bonnes questions à vous poser avant de revoir votre stratégie pour investir dans l’immobilier. La fiscalité immobilière du meublé est en train de basculer : mieux vaut le mesurer avant de décider.
Écoutez l’épisode, ou regardez-le sur YouTube pour suivre les tableaux : vous saurez enfin ce que la réforme pourrait vous coûter.
Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/


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Le projet de loi de finances pour 2027 vient d’être déposé et son article 7 s’attaque frontalement à l’amortissement LMNP. Si le texte est voté en l’état, c’est toute la fiscalité de la location meublée qui change, et avec elle bien des stratégies d’investissement.
Amortissement LMNP : un double plafond inédit
Jusqu’ici, l’amortissement du bien loué meublé n’était pas plafonné. Le projet de loi de finances 2027 prévoit un taux maximal de 2,5 % par an, soit une durée minimale de 40 ans, et un plafond de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour le meublé de tourisme, le tour de vis serait plus sévère : 1,5 % et 5 000 euros.
Fin du report des amortissements : un coup de rabot douloureux
Autre mesure peu commentée : les amortissements non déduits ne pourraient plus être reportés sur les exercices suivants. Je rappelle cette règle ancienne, explique ce qui disparaîtrait et présente la période transitoire prévue jusqu’en 2036. Il montre aussi pourquoi la réforme s’appliquerait aux biens déjà détenus, dès les loyers encaissés en 2027.
Zones d’ombre et calendrier parlementaire
Micro-BIC, base amortissable, mobilier, cumul des plafonds entre meublé classique et meublé de tourisme : vous saurez ce que dit la loi de finances 2027, et ce qu’elle ne dit pas. Je reviens aussi sur l’objectif affiché, rendre le statut Jeanbrun plus attractif, et sur les chances d’adoption du texte.
Un décryptage rigoureux, texte en main, pour comprendre ce qui change en LMNP en 2027 et anticiper avant de revoir votre stratégie pour investir dans l’immobilier. Écoutez l’épisode pour faire le point sur la fiscalité de la location meublée de demain.
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Un épisode imprévu, mais nécessaire : la lettre de Sébastien Lecornu aux acteurs du logement réunis à Bordeaux pour le congrès HLM rebat les cartes de la fiscalité immobilière avant la loi de finances 2027. PTZ parentalité, dispositif Jeanbrun, location meublée : décryptage de ce qui pourrait changer pour votre investissement locatif comme pour l’acquisition de la résidence principale.
PTZ parentalité : un prêt à taux zéro pour acheter un logement avec un enfant
Annoncé pour le projet de loi de finances 2027, ce nouveau prêt à taux zéro serait ouvert dès la grossesse et jusqu'aux 3 ans de l'enfant, aux primo-accédants comme aux ménages déjà propriétaires, et cumulable avec un PTZ en cours de remboursement. Jusqu'à 180 000 euros pour les familles nombreuses modestes en zone A bis ou A, jusqu'à 50 % du coût de l'opération, remboursement sur 15 à 25 ans :ce qu'il faut vraiment en attendre.
Location meublée et LMNP : un soutien fiscal bientôt réorienté ?
Une phrase de la lettre du Premier ministre a de quoi interroger : en zone tendue, les locations touristiques de courte durée ne devraient plus être fiscalement plus avantageuses que la location nue. Amortissement limité ou plafonné, application aux locations déjà en place : quels scénarios pour les investisseurs en LMNP, et pourquoi il faut attendre le texte avant de réagir.
Dispositif Jeanbrun : ce que les députés veulent changer
Avec 150 à 200 ventes par mois selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le dispositif Jeanbrun déçoit. Le projet de loi Relance logement, voté par le Sénat en juillet, a été retouché en commission à l'Assemblée nationale : seuil de travaux ramené de 30 % à 20 % dans l'ancien, exigence de DPE assouplie, retour des maisons individuelles. Les points de convergence et de désaccord entre les deux chambres.
Écoutez l'épisode pour faire le tri entre annonces, projets et règles en vigueur, et savoir exactement quoi surveiller dans les semaines qui viennent.
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Créer une SCI est devenu un réflexe chez l’investisseur français, souvent avant même de savoir ce que l’on compte faire du bien. Ici je prends le problème à l’envers et identifie les cas où la société civile immobilière n’a rien à faire dans votre investissement immobilier.

La SCI n’est pas un outil d’optimisation fiscale
Une SCI organise la détention et la transmission d’un bien. Elle ne réduit pas l’impôt automatiquement, ne protège pas le patrimoine et ne facilite pas l’emprunt. Tout dépend du régime d’imposition retenu et de la rédaction des statuts.

Location meublée, achat-revente, investisseur seul : les portes fermées
Le mot « civil » n’est pas décoratif. La location meublée est une activité commerciale, avec une tolérance limitée à 10 % des recettes. L’achat-revente répété expose à une requalification en marchand de biens. Et l’article 1832 du Code civil impose deux associés : créer une SCI seul est impossible.

SCI à l’IS : l’avantage d’aujourd’hui, la facture de demain
Dans une SCI à l’IS l’amortissement efface le résultat fiscal pendant la détention, mais construit une « dette fiscale » de sortie à la revente. S’ajoutent la perte du déficit foncier, du Malraux, du Denormandie et du dispositif Jeanbrun, la perte de l’abattement de 30 % à l’IFI sur la résidence principale, et la réticence de certaines banques à financer la SCI dès le premier achat.

Au programme également : pourquoi il est bien de chiffrer le coût réel d’une SCI sur 10 ans, pourquoi il faut raisonner projet avant de penser fiscalité, et pourquoi les statuts types téléchargés en ligne sont une mauvaise idée.

Bref, écoutez bien l’épisode avant créer votre SCI !

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Que proposent les candidats sur le logement ? À l'approche de la présidentielle 2027, la crise du logement s'invite dans la campagne et les premières propositions logement tombent. Dans cet épisode solo, Eric Nicolier ouvre une série d'analyses pour distinguer le solide, le fragile et le purement symbolique.

Borloo : le bon diagnostic, une recette incomplète
Jean-Louis Borloo, qui n'est pas candidat, appelle à doubler la construction de logements et à décentraliser la politique du logement. Le constat d'urgence est partagé. Mais décentraliser ne fera pas baisser le coût des matériaux, et certains maires ont promis de geler toute construction nouvelle pendant leur mandat.

Le Pen, Retailleau, Mélenchon : ce qui est sur la table
Priorité nationale dans le logement social HLM, abrogation de la loi SRU, fin des contraintes liées au DPE, prêt à taux zéro à la place de MaPrimeRénov' : le discours de Marine Le Pen à Hénin-Beaumont est passé en revue. Côté fiscalité immobilière, Bruno Retailleau propose une réduction d'impôt sur les intérêts du prêt immobilier, modulée selon le nombre d'enfants. Jean-Luc Mélenchon, lui, plafonnerait à cinq les logements transmissibles par héritage.

Mesure efficace ou marqueur idéologique ?
Je propose une grille de lecture simple pour juger tout programme : mesures coûteuses sans effet sur l'offre, mesures démagogiques, marqueurs politiques. Exemple concret : les étrangers représentent environ 15 % des locataires HLM, alors que près de 3 millions de ménages attendent un logement social. De quoi relativiser l'effet réel de la priorité nationale sur la pénurie.

Écoutez l'épisode pour vous forger votre propre avis, en attendant les décryptages détaillés des propositions de Bruno Retailleau et de Marine Le Pen.

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